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Informieren Sie sich frühzeitig über die kommenden steuerlichen Neuerungen.

Steueränderungen 2024/2025 für die Immobilienbranche

Nachhaltig sanieren heißt auch: Förderungen optimal einsetzen.

Im Artikel "Öffentliche Fördermittel zur Unterstützung der Transformation Ihres Immobilienportfolios" bringen wir Sie auf den aktuellen Stand der Dinge.

Steueränderungen 2024/2025 für die Immobilienbranche

Welche Steueränderungen kommen 2024/2025 auf die Immobilienbranche zu? Dieser Beitrag gibt Ihnen einen Überblick über die geplanten Änderungen.

Jahressteuergesetz 2024

Das Bundeskabinett hat in seiner Sitzung vom 5. Juni 2024 den Gesetzentwurf für das Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024) beschlossen. Der Gesetzentwurf enthält eine Vielzahl kleinerer steuertechnischer Änderungen in verschiedenen Bereichen des deutschen Steuerrechts. Im Entwurf sind auch einige Änderungen enthalten, die für Immobilieninvestitionen von großer Bedeutung und positiv sind. In der folgenden Tabelle stellen wir sie Ihnen vor.

Änderung	Erläuterung
Abschaffung des fiktiven zweiten Grundstücks im Grunderwerbsteuerrecht	In den gleichlautenden Erlassen vom 16. Oktober 2023 hat die deutsche Finanzverwaltung festgelegt, dass ein Grundstück nicht nur der Gesellschaft zugerechnet werden kann, die es unmittelbar erworben hat, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch einem zweiten Rechtsträger, der die Anteile an der Immobiliengesellschaft unmittelbar oder mittelbar erworben hat. Dadurch kann bei Anteilsübertragungen auf verschiedenen Ebenen der Gesellschafterkette doppelt Grunderwerbsteuer ausgelöst werden. Diese Auffassung ist äußerst umstritten und möglicherweise verfassungswidrig. Durch die Einführung eines neuen Abs. 4a in § 1 GrEStG soll eine Anteilsvereinigung im Sinne von § 1 Abs. 3 oder 3a GrEStG nicht mehr zur Zugehörigkeit des Grundstücks zum Vermögen des Anteilserwerbers führen. Dadurch wird die Doppelzugehörigkeit von Grundstücken zum Vermögen zweier Gesellschaften ausgeschlossen. Die neue Zurechnungsregel soll am Tag nach der Verkündung des JStG 2024 in Kraft treten.
Buchwertübertragung von Wirtschaftsgütern zwischen beteiligungsidentischen Personengesellschaften	Die Einführung einer neuen Nr. 4 in § 6 Abs. 5 Satz 3 EStG ermöglicht die Übertragung von Wirtschaftsgütern zwischen beteiligungsidentischen Personengesellschaften zum Buchwert. Die neue Regelung soll für alle offenen Fälle gelten und deckt somit vergangene, aktuelle und zukünftige Übertragungen ab (vorausgesetzt, das JStG 2024 tritt in seiner derzeitigen Fassung in Kraft). Allerdings sollen auf gemeinsamen Antrag der Mitunternehmer die neuen Regeln nicht für Übertragungen vor dem 12. Januar 2024 angewendet werden.
Ertragsteuerbefreiung für Einnahmen aus Photovoltaikanlagen	Die Steuerbefreiung für Einkünfte aus dem Betrieb von kleinen, auf Gebäuden installierten Photovoltaikanlagen soll für Photovoltaikanlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden, bis zu 30 kW (peak) pro Wohn- oder Gewerbeeinheit gelten (bisher 15 kW). Der Gesamtbetrag bleibt jedoch weiterhin bei maximal 100 kW (peak) je Steuerpflichtigen oder Mitunternehmerschaft. Mit der Neufassung soll nach der Begründung zum Regierungsentwurf auch klargestellt werden, dass die Maximalwerte die Wirkung einer Freigrenze und nicht eines Freibetrags haben.
Gewerbesteuerpflicht passiver Betriebsstätteneinkünfte	Einkünfte, die in einer ausländischen Betriebsstätte anfallen und nach den Regeln der Hinzurechnungsbesteuerung steuerpflichtig wären, falls diese Betriebsstätte eine ausländische Gesellschaft im Sinne dieser Vorschriften wäre, sollen als in einer inländischen Betriebsstätte erzielt gelten. Die Neuregelung zur Gewerbesteuerpflicht passiver Betriebsstätteneinkünfte soll auch für Erhebungszeiträume vor 2024 Anwendung finden.
Einführung der Wohngemeinnützigkeit	Körperschaften, die sich zu dauerhaft günstigen Mieten verpflichten, sollen zukünftig wieder als gemeinnützig anerkannt werden. Um als gemeinnützig anerkannt zu werden, müssen die Mieten dauerhaft unterhalb der marktüblichen Miete bleiben und die Wohnungen an Personen vergeben werden, deren Einkommen nicht mehr als das Fünffache der Grundsicherung beträgt. Darunter fallen rund 60 % aller Haushalte in Deutschland.
Zuschlag für die Nichtvorlage oder die Vorlage im Wesentlichen unverwertbarer Aufzeichnungen	Legen Steuerpflichtige die Verrechnungspreisdokumentation verspätet oder nicht vor oder sind die über einen Geschäftsvorfall vorgelegten Aufzeichnungen im Wesentlichen unverwertbar, ist jeweils ein Zuschlag festzusetzen. Wird nach Abschluss der Außenprüfung ein Zuschlag für die Nichtvorlage oder die Vorlage im Wesentlichen unverwertbarer Aufzeichnungen festgesetzt, sollen vorher festgesetzte Zuschläge wegen verspäteter Vorlage nach dem 31. Dezember 2024 anzurechnen sein. Diese Änderung ist insbesondere für die strengeren Dokumentationsanforderungen relevant, die für ab dem 1. Januar 2025 angekündigte Betriebsprüfungen gelten. In solchen Fällen muss die Verrechnungspreisdokumentation innerhalb von 30 Tagen nach der Ankündigung einer Betriebsprüfung vorgelegt werden, ohne dass sie ausdrücklich angefordert werden muss.

Tabelle 1: Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2024

Wachstumsinitiative

Die Bundesregierung hat sich auf ein umfassendes Maßnahmenpaket verständigt, das Impulse für mehr wirtschaftliche Dynamik schaffen soll. Dazu hat das Bundeskabinett am 17. Juli 2024 die sogenannte Wachstumsinitiative beschlossen.

Für die Immobilienbranche sieht die Wachstumsinitiative konkret Maßnahmen in der Bauwirtschaft vor. Bauen soll durch zahlreiche Einzelmaßnahmen schneller, einfacher, unbürokratischer und damit auch kostengünstiger werden. Daneben sind einige steuerliche Maßnahmen vorgesehen. Die für die Immobilienbranche besonders relevanten steuerlichen Maßnahmen sind in der folgenden Tabelle dargestellt.

Wachstumsimpuls	Erläuterung
verbesserte Abschreibungsbedingungen	Die degressive Abschreibung soll bis 2028 verlängert (derzeit bis 2024) und der AfA-Satz von 20 % auf 25 % erhöht werden. Seit dem 1. Januar 2018 müssen Wirtschaftsgüter zwischen 250 Euro und 1.000 Euro bei Anwendung des § 6 Abs. 2a EStG in einen Sammelposten eingestellt werden (Poolabschreibung). Die Wertgrenze von 1.000 Euro soll nun auf 5.000 Euro angehoben werden. Es wird eine bis 2028 befristeten Sonderabschreibung für neu zugelassene vollelektrische und vergleichbare Nullemissionsfahrzeuge eingeführt.
verbesserte steuerliche Arbeitsbedingungen	Zuschläge für Mehrarbeit, die über die tariflich vereinbarte Vollzeitarbeit (mindestens 34 bzw. 40 Stunden) hinausgehen, sollen steuer- und beitragsfrei gestellt werden. Die von einem Arbeitgeber gezahlte Prämien für die Ausweitung der Arbeitszeit von Teilzeitbeschäftigten sollen steuerlich begünstigt werden. Für neu zugewanderte Fachkräfte sollen − innerhalb noch zu bestimmender Unter- und Obergrenzen für den Bruttolohn − in den ersten drei Jahren 30, 20 und 10 % des Bruttolohns steuerfrei gestellt werden.

Wachstumsimpuls

Erläuterung

verbesserte Abschreibungsbedingungen

Die degressive Abschreibung soll bis 2028 verlängert (derzeit bis 2024) und der AfA-Satz von 20 % auf 25 % erhöht werden.
Seit dem 1. Januar 2018 müssen Wirtschaftsgüter zwischen 250 Euro und 1.000 Euro bei Anwendung des § 6 Abs. 2a EStG in einen Sammelposten eingestellt werden (Poolabschreibung). Die Wertgrenze von 1.000 Euro soll nun auf 5.000 Euro angehoben werden.
Es wird eine bis 2028 befristeten Sonderabschreibung für neu zugelassene vollelektrische und vergleichbare Nullemissionsfahrzeuge eingeführt.

verbesserte steuerliche Arbeitsbedingungen

Zuschläge für Mehrarbeit, die über die tariflich vereinbarte Vollzeitarbeit (mindestens 34 bzw. 40 Stunden) hinausgehen, sollen steuer- und beitragsfrei gestellt werden.
Die von einem Arbeitgeber gezahlte Prämien für die Ausweitung der Arbeitszeit von Teilzeitbeschäftigten sollen steuerlich begünstigt werden.
Für neu zugewanderte Fachkräfte sollen − innerhalb noch zu bestimmender Unter- und Obergrenzen für den Bruttolohn − in den ersten drei Jahren 30, 20 und 10 % des Bruttolohns steuerfrei gestellt werden.

Tabelle 2: Überblick über steuerliche Wachstumsimpulse

Außerdem will die Regierung die Vorschläge der Expert:innenkommissionen „Vereinfachte Unternehmenssteuer“ und „Bürgernahe Einkommensteuer“ prüfen und gegebenenfalls noch im Jahr 2024 in einem Gesetzesvorhaben umsetzen. Für die Immobilienbranche besonders relevant ist der Vorschlag, die Bemessungsgrundlage der Gewerbesteuer stärker der Einkommen- und Körperschaftsteuer anzunähern und in diesem Zusammenhang die einfache und erweiterte Kürzung für Grundstücksunternehmen abzuschaffen.

Steuerfortentwicklungsgesetz

Die Wachstumsinitiative ist kein Gesetzesentwurf. Soweit es neuer Gesetze oder weiterer gesetzlicher Anpassungen bedarf, sollen die entsprechenden Regelungsvorschläge gemeinsam mit dem Haushaltsgesetz oder im zweiten Halbjahr 2024 im Kabinett beschlossen werden. Für einige der steuerlichen Maßnahmen hat das Bundeskabinett am 24. Juli 2024 den Entwurf eines Gesetzes zur Fortentwicklung des Steuerrechts und zur Anpassung des Einkommensteuertarifs beschlossen (Steuerfortentwicklungsgesetz, zuvor: Zweites Jahressteuergesetz 2024).

In dem Gesetzentwurf enthalten ist unter anderem die oben erwähnte Reform der Sammelabschreibungen durch den Einstieg in die Gruppen- bzw. Poolabschreibung und die Erhöhung der degressiven Abschreibung für im Zeitraum 2025 bis 2028 angeschaffte oder hergestellte bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens auf das Zweieinhalbfache der linearen Abschreibung, höchstens 25 %.

Nicht Teil der Wachstumsinitiative ist die im Gesetzentwurf vorgesehene Einführung einer Pflicht zur Mitteilung innerstaatlicher Steuergestaltungen. Diese Mitteilungspflicht bürdet der Immobilienbranche erheblichen bürokratischen Aufwand und Kosten auf, obwohl mit der Wachstumsinitiative Bürokratie eigentlich konsequent abgebaut werden sollte.

Änderung des Investmentsteuergesetzes

Am 21. Mai 2024 hatte das Bundesfinanzministerium einen Diskussionsentwurf zur Förderung von Investitionen von Fonds in erneuerbare Energien und Infrastruktur veröffentlicht. Der Entwurf soll einen sicheren Investitionsrahmen für die Investition von Fonds in erneuerbare Energien und Infrastruktur durch eine Änderung des Investmentsteuergesetzes und des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) schaffen. Der Entwurf sieht vor, dass die derzeitigen Steuerbefreiungsmöglichkeiten insoweit abgeschafft werden, wie Investmentfonds und Spezialinvestmentfonds Einkünfte aus einer inländischen gewerblichen Tätigkeit erzielen. Dies führt zu einer definitiven Besteuerung derartiger Einkünfte auf Fondsebene. Die investmentsteuerrechtlichen Änderungen sollen grundsätzlich ab 2025 anwendbar sein. Die Änderungen des KAGB sollen am Tag nach der Verkündung in Kraft treten.

Nach Abschluss des Erörterungsverfahrens über den Diskussionsentwurf soll über die Einbindung in ein Gesetzgebungsverfahren entschieden werden. In dem am 27. August 2024 vom Bundesfinanzministerium veröffentlichten Referentenentwurf eines Zweiten Zukunftsfinanzierungsgesetzes sind die geplanten investmentrechtlichen und investmentsteuerrechtlichen Maßnahmen nunmehr enthalten.

Zukünftige Gerichtsentscheidungen

Wesentliche steuerliche Neuerungen können nicht nur durch gesetzliche Änderungen, sondern auch durch Gerichtsentscheidungen ausgelöst werden. Hervorzuheben sind hier die folgenden zwei Verfahren, die ein steuerliches Erdbeben auslösen könnten.

Gerichtsentscheidung	Erläuterung
Verfassungswidrigkeit der Zinsschranke	Die Zinsschranke begrenzt den steuerlichen Abzug von Zinsausgaben, auch wenn diese tatsächlich angefallen und an fremde Dritten wie zum Beispiel Banken gezahlt werden. Durch diese Begrenzung müssen Steuerpflichtige Steuern auf Gewinne zahlen, die sie tatsächlich nicht erzielen. Bereits seit Einführung der Zinsschranke wird deshalb diskutiert, ob die Regelung verfassungsrechtlich zulässig ist. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 14. Oktober 2015, I R 20/15, BStBl. II 2017, S. 1240, ein anhängiges Verfahren, in dem diese Frage entscheidungserheblich ist, ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt (Az. 2 BvL 1/16), ob die Zinsschranke gegen Art. 3 GG verstößt, da der BFH von der Verfassungswidrigkeit der Regelung überzeugt ist.
EU-Widrigkeit der Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen	Die EU-Richtlinie 2008/7/EG (Kapitalverkehrsteuerrichtlinie) verbietet jede Art von indirekten Steuern oder Abgaben auf gesellschaftsrechtliche Vorgänge wie zum Beispiel Verschmelzungen, Spaltungen oder Kapitalzuführungen. Die Richtlinie ist in Deutschland unmittelbar geltendes Recht und muss von der Verwaltung und den nationalen Gerichten beachtet werden. In dem vor dem BFH seit 2023 unter II R 8/23 anhängigen Verfahren beruft sich die Klägerin auf diese Richtlinie und fordert eine umfassende – weit über die Konzernklausel nach § 6a GrEStG hinausgehende − Befreiung von Umstrukturierungen von der Grunderwerbsteuer.

Gerichtsentscheidung

Erläuterung

Verfassungswidrigkeit der Zinsschranke

Die Zinsschranke begrenzt den steuerlichen Abzug von Zinsausgaben, auch wenn diese tatsächlich angefallen und an fremde Dritten wie zum Beispiel Banken gezahlt werden. Durch diese Begrenzung müssen Steuerpflichtige Steuern auf Gewinne zahlen, die sie tatsächlich nicht erzielen. Bereits seit Einführung der Zinsschranke wird deshalb diskutiert, ob die Regelung verfassungsrechtlich zulässig ist.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 14. Oktober 2015, I R 20/15, BStBl. II 2017, S. 1240, ein anhängiges Verfahren, in dem diese Frage entscheidungserheblich ist, ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt (Az. 2 BvL 1/16), ob die Zinsschranke gegen Art. 3 GG verstößt, da der BFH von der Verfassungswidrigkeit der Regelung überzeugt ist.

EU-Widrigkeit der Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen

Die EU-Richtlinie 2008/7/EG (Kapitalverkehrsteuerrichtlinie) verbietet jede Art von indirekten Steuern oder Abgaben auf gesellschaftsrechtliche Vorgänge wie zum Beispiel Verschmelzungen, Spaltungen oder Kapitalzuführungen. Die Richtlinie ist in Deutschland unmittelbar geltendes Recht und muss von der Verwaltung und den nationalen Gerichten beachtet werden.
In dem vor dem BFH seit 2023 unter II R 8/23 anhängigen Verfahren beruft sich die Klägerin auf diese Richtlinie und fordert eine umfassende – weit über die Konzernklausel nach § 6a GrEStG hinausgehende − Befreiung von Umstrukturierungen von der Grunderwerbsteuer.

Tabelle 3: Bedeutende anhängige Gerichtsverfahren

Wiederkehrende steuerliche Themen zum Jahreswechsel

Unabhängig von Gesetzes- und Rechtsprechungsänderungen gibt es für Steuerpflichtige zum Jahreswechsel erheblichen steuerlichen Handlungsbedarf. Die folgende Tabelle beschränkt sich auf einige ausgewählte Themen.

Steuerliche Handlungsmöglichkeiten	Erläuterung
Optimierung der Zinsschranke	Prüfung, ob die Eigenkapitalquote eingehalten wird und falls nicht, ob dies durch eine Erhöhung des Eigenkapitals vor Jahresende noch erreicht werden kann.
Erhöhung des Verlustabzugs für Kommanditisten	Gegebenenfalls Eigenkapitalerhöhung vor Jahresende, um Verluste nutzen zu können, die das derzeitige Eigenkapital übersteigen.
erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung	Die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung müssen während des gesamten Jahres erfüllt sein. Es sollte daher bei geplanter Inanspruchnahme geprüft werden, ob die Voraussetzungen ab dem 1. Januar 2025 erfüllt werden oder ob noch Maßnahmen bis zum Jahresende erforderlich sind.
Steuervorauszahlungen	Sofern die Gewinne sinken, kann ein Antrag auf Herabsetzung der Vorauszahlungen gestellt werden.
Bildung steuerfreier Rücklagen	Bei Veräußerungsgewinnen kann geprüft werden, ob stille Reserven auf andere Wirtschaftsgüter übertragbar sind, bzw. steuerfreie Rücklagen gemäß § 6b EStG gebildet werden können.
Country-by-Country Reporting	Frist zur Abgabe der Reports gemäß § 138a AO läuft am 31. Dezember 2024 ab (wenn Wirtschaftsjahr = Kalenderjahr).

Tabelle 4: Steuerliche Handlungsmöglichkeiten und Fristen zum Jahreswechsel

Wer mehr dazu nachlesen möchte, findet in den Key Tax Issues at Year End for Real Estate Investors einen Überblick über wesentliche steuerliche Handlungsmöglichkeiten und Fristen zum Jahreswechsel in Deutschland und in 30 anderen Staaten weltweit. Die Ausgabe 2024/2025 finden Sie ab November 2024 unter www.pwc.com/KTI.

Dr. Michael A. Müller, WP/StB ist Partner im Bereich Real Estate Tax.

mueller.michael@pwc.com

Öffentliche Fördermittel zur Unterstützung der Transformation Ihres Immobilienportfolios

Mit einem Anteil von rund 30 % der CO2-Emissionen in Deutschland weist der Gebäudesektor ein erhebliches Potenzial zur Dekarbonisierung auf und nimmt folglich eine wesentliche Rolle in der Klimastrategie der Bundesregierung ein. Aus diesem Grund sind in den letzten Jahren zahlreiche Förderprogramme in diesem Bereich geschaffen worden, die mehrfach an wechselnde Markterfordernisse sowie an die politische Agenda des Gesetzgebers angepasst wurden.

Förderung fokussiert auf Sanierung von Bestandsgebäuden

Die Förderung im Gebäudebereich fokussiert heute insbesondere auf die Sanierung im Bestand. Ziel ist es, die Energieeffizienz zu verbessern sowie den Anteils erneuerbarer Energien am Energieverbrauch sowohl von Wohn- als auch von Nichtwohngebäuden zu erhöhen. Neben einer ganzheitlichen Sanierung zum Effizienzgebäude werden auch singuläre Einzelmaßnahmen gefördert. Das Spektrum förderfähiger Einzelmaßnahmen reicht dabei von der Dämmung der Gebäudehülle über den Einsatz energieeffizienter Anlagentechnik (z. B. LED-Technik für Nichtwohngebäude) bis hin zum Bau von Anlagen zur Wärmeerzeugung auf Basis erneuerbarer Energien (z. B. Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse).

Darüber hinaus rücken im Gebäudebereich zunehmend Aspekte der Biodiversität bzw. natürliche Klimaschutzmaßnahmen wie das Anlegen von Gründächern und -fassaden, die Flächenentsiegelung oder die Schaffung naturnaher Lebensräume und Biotope in den Fokus der Förderung.

Transformation erfordert ein strukturiertes Konzept

Die Transformation eines Immobilienportfolios im Sinne der Nachhaltigkeit und im Kontext eines sich stetig verändernden regulatorischen Umfelds stellt Unternehmen vor große Herausforderungen. Daher empfiehlt es sich, planmäßig vorzugehen und ein strukturiertes Konzept zu verfolgen. So wird es möglich, Synergie- und Effizienzpotenziale zu heben und die Gesamtkosten der Transformation zu reduzieren. Die finanzielle Belastung lässt sich weiter verringern, indem öffentliche Fördermöglichkeiten effizient genutzt und diese dabei frühzeitig im Planungsprozess sowohl aus inhaltlicher sowie auch aus zeitlicher Perspektive integriert werden..

Ein strukturierter Ansatz hilft zudem dabei, potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen und zu minimieren. Dies betrifft neben finanziellen Risiken auch Risiken im Zusammenhang mit der Umsetzung und Einhaltung förderrechtlicher Vorschriften sowie weiterer Vorgaben der jeweiligen Fördermittelgeber (z. B. Berichts- und Dokumentationspflichten).

Fazit

Eine effiziente Nachhaltigkeitstransformation im Gebäudesektor erfordert ein strukturiertes Konzept und Vorgehen: angefangen von der gesamtheitlichen Analyse des Immobilienportfolios über die Antragstellung für Fördermittel bis hin zur Umsetzung konkreter Sanierungsmaßnahmen. PwC unterstützt seine Kunden in jeder Phase der Transformation des Gebäudebestands bedarfsgerecht und ganzheitlich. Dazu nutzen wir unser interdisziplinäres fachtechnisches Wissen und unsere förderrechtlichen Kompetenzen. Bei Interesse oder Fragen sprechen Sie uns einfach an!

Hier geht es direkt zur Studie: Tax & Cash incentives for Sustainable Real Estate

Dr. Lars Richter ist Partner Förderberatung/Nachhaltigkeit bei PwC am Standort Leipzig.

lars.a.richter@pwc.com

Dr. Felix Herziger ist Senior Manager Förderberatung/Nachhaltigkeit und zertifizierter Energieberater bei PwC am Standort Berlin.

felix.herziger@pwc.com

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