Legal

Grundbuch(-sperre)

Die Eintragung in das Gesellschaftsregister3 ist zwar freiwillig, doch mit den Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gehen auch Änderungen des Grundbuchrechts einher. Demnach soll künftig für eine GbR ein Recht im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist.4 Das wird letztlich auch für GbRs gelten, die bis zum 31. Dezember 2023 bereits unter Angabe der Namen ihrer Gesellschafter im Grundbuch eingetragen sind. Für nicht im Gesellschaftsregister eingetragene GbRs würde dies künftig also zu einer faktischen Grundbuchsperre führen. Bei Grundbuchthemen, wie zum Beispiel ausgelöst durch eine Grundstückstransaktion, ist die Immobilien-GbR also zunächst im entsprechenden Gesellschaftsregister zu registrieren, damit der Erwerb grundbuchrechtlich vollzogen werden kann.

Mietverhältnis

Auch für die Beteiligung einer Immobilien-GbR als Vermieterin an einem Mietverhältnis kann die Eintragung in das Gesellschaftsregister faktisch erforderlich werden. Sie benötigt ein Gesellschaftskonto, auf das die Mieten eingezahlt werden können. Vor der Eröffnung eines Kontos müssen Kreditinstitute Angaben zum Zweck der Identifizierung des Vertragspartners nach dem Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz, GwG) erheben. Die Überprüfung kann bei Immobilien-GbRs unter anderem anhand eines Auszugs aus einem dem Handelsregister vergleichbaren amtlichen Register erfolgen oder anhand von Gründungsdokumenten oder gleichwertiger beweiskräftiger Dokumente. Es ist davon auszugehen, dass Kreditinstitute die Prüfung risikominimierend vornehmen werden und künftig eine Überprüfung der GbR anhand des GbR-Gesellschaftsregisters erfolgen wird.

Eigenbedarfskündigung

Ferner ist zu erwarten, dass sich die Regelungen des MoPeG auch auf die bislang von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geprägte Eigenbedarfskündigung5 der teilrechtsfähigen (Außen-)GbR auswirken wird. Nach den neuen Regelungen – mit einer weitergehenden Verselbstständigung der GbR − stellen die für oder durch die Gesellschaft erworbenen Rechte und die gegen sie begründeten Verbindlichkeiten nunmehr das Vermögen der Gesellschaft dar. Das Nutzungsrecht steht somit der Gesellschaft selbst zu und nicht mehr den Gesellschafter:innen zur gesamten Hand.

Voraussetzungen des Entschädigungsanspruchs

Die angemessene Entschädigung nach § 642 BGB soll dem Auftragnehmer – so der BGH in den beiden Entscheidungen aus den Jahren 2017 und 2020 – einen Ausgleich für den Fall gewähren, dass er aufgrund des Ausbleibens von Mitwirkungshandlungen des Auftraggebers (z. B. Bereitstellung des Baugrundstücks) in seinen Leistungen behindert ist, der Auftraggeber daher in Annahmeverzug gerät und der Auftragnehmer infolgedessen Produktionsmittel (z. B. Personal oder Geräte) vergeblich bereithält. Will der Auftragnehmer diesen Anspruch geltend machen, muss er sowohl die fehlende Mitwirkung als auch die daraus resultierenden Auswirkungen auf seine Leistung darlegen.

Darlegungs- und Beweislast

Will der Auftragnehmer einen solchen Anspruch gerichtlich durchsetzen, trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast. Insbesondere muss er die Kausalitäten zwischen einer verspäteten Mitwirkungshandlung des Auftraggebers einerseits und dem letztlich beim Auftragnehmer entstandenen Schaden andererseits darlegen. Bei großen und komplexen Bauvorhaben kann es äußerst schwierig sein, diese Kausalitäten zu beurteilen und schlüssig gegenüber dem Gericht darzustellen. Nicht ohne Grund hat sich hierzu eine eigene Gutachterdisziplin herausgebildet: Sachverständige, die auf die Beurteilung von (gestörten) Bauabläufen und den aus den Störungen resultierenden Folgen spezialisiert sind.

Seit vielen Jahren gefestigte Rechtsprechung des BGH ist, dass der Gläubiger eines Anspruchs auf Schadenersatz wegen Verzugs der anderen Vertragspartei (z. B. nach § 6 Abs. 6 VOB/B oder §§ 280, 286 BGB) für schlüssigen Sachvortrag eine sogenannte bauablaufbezogene Gesamtdarstellung schuldet, aus der sich zweifelsfrei die Zusammenhänge zwischen Verzug und eingetretenem Schaden erkennen lassen.

In der Praxis wird diese Rechtsprechung durchaus kritisch gesehen: Sie zwingt den Kläger, bereits vor Prozessbeginn eine solche Gesamtdarstellung durch ein von ihm zu beauftragendes und zu bezahlendes Gutachterbüro erstellen zu lassen, damit sein Sachvortrag überhaupt als schlüssig anerkannt und die Klage nicht umstandslos (und ohne, dass sich der Beklagte überhaupt äußern müsste) abgewiesen wird. Hinzu kommt, dass die Ergebnisse der Gutachter nicht immer eindeutig sind. Zudem ist der Kläger auch nach einer erfolgreich eingereichten Klage samt Gutachten noch nicht am Ziel. Denn dem Beklagten steht die Möglichkeit offen, zu bestreiten und Gegenvortrag einzubringen. Nicht selten muss dann ein gerichtlich bestellter Sachverständiger (wieder vom Kläger finanziert) den Sachverhalt ein weiteres Mal beurteilen. Kurzum: Die Hürden für den Gläubiger sind geradezu absurd hoch, wenn eine bauablaufbezogene Gesamtdarstellung erforderlich ist.

In der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2017 klang noch an, dass eine bauablaufbezogene Gesamtdarstellung möglicherweise nicht erforderlich sei, wenn Ansprüche aus § 642 BGB geltend gemacht werden sollen. Unter anderem wies der BGH in der Entscheidung darauf hin, dass es sich bei dem Anspruch aus § 642 BGB, anders als bei dem Anspruch aus § 6 Abs. 6 VOB/B (oder §§ 280, 286 BGB), nicht um einen Schadenersatzanspruch handle. Allerdings betonte das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG) in einem erst in diesem Jahr ergangenen Urteil3, dass eine bauablaufbezogene Gesamtdarstellung notwendig sei. In Bezug auf die Anforderungen an die Darlegung ist der BGH damit von seinem Urteil aus 2017 offensichtlich abgerückt.

Hürde: die bauablaufbezogene Gesamtdarstellung

Problematisch ist die Thematik aus Auftragnehmersicht vor allem, weil eine bauablaufbezogene Gesamtdarstellung in der Regel nur dann gelingen kann, wenn der (gestörte) Bauablauf detailliert dokumentiert und später durch ein kostenintensives baubetriebliches Gutachten aufwendig aufgearbeitet wird.

Hier zeigt sich einmal mehr, dass Theorie und Praxis häufig weit auseinanderliegen. Schon die Dokumentation des tatsächlichen Bauablaufs inklusive der Behinderungen und deren Auswirkungen erfolgt im Baualltag oft nur lückenhaft. Möchte der Auftragnahmer einen von einer bauablaufbezogenen Gesamtdarstellung abhängigen Anspruch geltend machen, scheitert dies in aller Regel schon daran, dass sich die Beteiligten zum Zeitpunkt der Bautätigkeit über das Bestehen des Anspruchs noch gar keine Gedanken machen.

Lösung: geeignete vertragliche Regelungen

Da nicht damit zu rechnen ist, dass die Rechtsprechung in Bezug auf den oben beschriebenen Missstand in naher Zukunft Abhilfe schaffen wird, kann die Lösung nur in geeigneten vertraglichen Regelungen liegen: Von Beginn an müssen die Parteien festlegen, was unter einer angemessenen Entschädigung im Sinne von § 642 BGB zu verstehen ist und welche Nachweise vom Auftragnehmer zu erbringen sind. Solche klaren und ausgewogenen Vertragsklauseln helfen unserer Erfahrung nach effektiv, einen Streit zwischen den Parteien zu vermeiden, und schützen davor, vor Gericht zu landen.

Die Darlegungs- und Beweiserleichterung zugunsten des Auftragnehmers kann in solchen vertraglichen Regelungen beispielsweise damit verbunden werden, dass die Vertragsparteien auf der Rechtsfolgenseite des § 642 BGB die Höhe der Entschädigung in einer klaren, dem Auftraggeber schon deshalb entgegenkommenden Weise modifizieren oder pauschalieren (was zumindest nach in der Literatur vertretener Ansicht auch in nicht individuell ausgehandelten Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich ist). Unabhängig davon, wie die vertragliche Ausgestaltung letzten Endes aussieht: Sie sollte den Parteien eine praxistaugliche Lösung an die Hand geben, Ansprüche des Auftragnehmers aus § 642 BGB zügig und einvernehmlich abzuwickeln.