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Social Value in der Wohnungswirtschaft
Stellenwert und Kriterien zur Messung sozialer Nachhaltigkeit
Während viele Wohnungsunternehmen bislang in erster Linie umweltbezogene Aspekte im Fokus hatten und sich infolgedessen um ein ökologisch nachhaltigeres Handeln im Rahmen ihrer Geschäftsaktivitäten bemühten, rücken nun auch die nachhaltige Geschäftsführung und soziale bzw. gesellschaftliche Nachhaltigkeit in den Vordergrund. Die PwC-Studie Social Value in der Wohnungswirtschaft zeigt, inwieweit soziale Nachhaltigkeitsaspekte von den Wohnungsgesellschaften in Deutschland aktuell berücksichtigt werden.
Im Jahr 2015 wurden das Pariser Klimaabkommen und die 17 Ziele für nachhaltige Entwicklung (Sustainable Development Goals, SDGs) der Vereinten Nationen verabschiedet. Sie sind das Fundament für die Berücksichtigung von Umweltschutz, sozialen bzw. gesellschaftlichen Aspekten und Unternehmensführung in der Wirtschaft, bekannt unter der Bezeichnung „Environmental, Social and Governance (ESG). Seit März 2018 gilt der Aktionsplan der Europäischen Kommission für nachhaltiges Finanzwesen. Dieser dient dazu, private Kapitalströme gezielt in nachhaltige Investitionen zu lenken. ESG prägt mittlerweile große Teile der Wirtschaft. Das gilt vor allem für umweltbezogene Aspekte (E), die mittlerweile auch in der Wohnungswirtschaft den Neubau, die Bewirtschaftung, die Instandhaltung und die Modernisierung von Wohngebäuden entscheidend beeinflussen, da sie bei Investitionsentscheidungen zunehmend berücksichtigt und eingepreist werden. Die sozialen Aspekte (S) nehmen inzwischen denselben Weg wie die Umweltaspekte: Die EU-Taxonomie, die bereits eine Reihe verbindlicher Umweltkriterien für die Immobilienwirtschaft enthält, wird in absehbarer Zeit um soziale Ziele erweitert.
Ziel und Methodik der Studie
Die Studie Social Value in der Wohnungswirtschaft wurde von PwC in Kooperation mit dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. erstellt, um die aktuelle Relevanz sozialer Nachhaltigkeit für unternehmerische Entscheidungen innerhalb der deutschen Wohnungswirtschaft zu ermitteln. Es wurde untersucht, anhand welcher Kriterien sich der soziale Mehrwert von Wohnimmobilien messen lässt und wie eine Gewichtung dieser Kriterien vorgenommen werden kann. Dazu wurde im Sommer 2022 eine empirische Erhebung unter 18 führenden deutschen Wohnungsunternehmen mittels Onlinebefragung durchgeführt.
Kriterien zur Messung des Social Value
Die Mehrheit (72 %) der befragten Marktteilnehmer berücksichtigt den Social Value bereits in ihren unternehmerischen Entscheidungen; vorwiegend bei Umbaumaßnahmen, Modernisierungen und Sanierungen (61 %), aber auch bei der Festlegung der Mietpreise (56 %) sowie bei Ankaufs- (39 %) und Verkaufsentscheidungen (11 %).
22 % der Befragten haben Bedenken, den Social Value in ihren Geschäftstätigkeiten zu berücksichtigen, da es derzeit noch keine einheitlichen Standards zur Messung des Social Value gibt.
Die Wohnungsunternehmen erachten die Social-Value-Kriterien der Kategorie Wohnqualität als am wichtigsten. Dazu zählen neben dem barrierefreien Objektzugang (sehr wichtig: 56 %) eine ausreichende Anzahl an Fahrradstellplätzen (wichtig oder sehr wichtig: 76 %) sowie gemeinsam nutzbare Grünflächen am Gebäude (wichtig oder sehr wichtig: 56 %). Auch privat nutzbare Außenflächen werden von einer Mehrheit der befragten Wohnungsbauunternehmen (61 %) als wichtig oder sehr wichtig erachtet.
Das Ziel, eine hohe Quartiersqualität zu erreichen, ist bei den Wohnungsgesellschaften weiter in den Fokus gerückt. Hier werden insbesondere objektnahe Grün- und Freiflächen als wesentlich für die Erhöhung des Social Value genannt (wichtig oder sehr wichtig: 55 %). 50 % der Befragten finden möglichst objektnahe (Kinder-)Betreuungsangebote wichtig bzw. sehr wichtig. Ein weiteres wichtiges Kriterium ist für 22 % der befragten Unternehmen der Zugang zu elementaren Gesundheitsleistungen wie etwa zu Pflegestützpunkten in unmittelbarer Nähe des Wohnobjekts.
Gemeinschaftsflächen oder gemeinschaftlichen Angeboten messen die Befragten im Vergleich zur Wohn- und Quartiersqualität eine eher untergeordnete Bedeutung bei (34 % wichtig oder sehr wichtig). 50 % der Befragten finden dagegen objektnahe generationsgerechte Flächen wichtig oder sehr wichtig.
Befragt nach Sicherheitsaspekten wurden vor allem einbruchshemmende Wohnungstüren (wichtig oder sehr wichtig: 67 %) genannt.
Ergebnisse der Studie im Überblick
Bedingt durch den hohen Spezialisierungsgrad und das somit auch in Zukunft absehbar begrenzte Marktgeschehen stellt die Ableitung der nachhaltigen Pachterträge – also des Zählers in der Bewertung – wie auch der angemessenen Zinssätze – also des Nenners – in der Praxis die größte Herausforderung dar. Ein praktikabler Ansatz für die Bemessung eines Pachtzinses für Flughafenimmobilien kann auch auf Grundlage der Einordnung in die Pachtzinsspannen anderer immobilienwirtschaftlicher Nutzungsarten im Verhältnis zu der jeweiligen branchentypischen Ertragssituation vorgenommen werden. Diese sollte im Ergebnis sowohl mit dem verbleibenden EBITDA der Peergroup als auch dem Residuum des Cashflows des Betreibers verplausibilisiert werden. Für die Ermittlung der Zinssätze bietet sich neben Empfehlungen aus der Literatur sowie aus dem Markt abgeleiteten Renditeüberlegungen eine Herleitung mittels eines risikolosen Zinssatzes und der Berücksichtigung von Markt- und Objektrisiken sowie Werteverzehr und Inflation an. Als Orientierungshilfe sind sowohl immobilienspezifische Ansätze als auch Ansätze aus dem Kapitalmarkt bzw. der Unternehmensbewertung (Weighted Average Cost of Capital, WACC) in die Überlegungen einzubeziehen.
Fazit
Die Studie hat ergeben, dass die Mehrheit der Wohnungsgesellschaften den Social Value bereits in Entscheidungsprozessen berücksichtigt, insbesondere bei Umbauten, Modernisierungen, Sanierungen, Mietpreisfestlegungen, Käufen und Verkäufen. Die Nachfrage nach sozial nachhaltigen Immobilieninvestitionen steigt. Auch auf politischer Ebene gewinnt die soziale Nachhaltigkeit aufgrund der geplanten Ausweitung der EU-Taxonomie auf soziale Ziele an Bedeutung. Es fehlen lediglich noch einheitlichen Standards zur Messung des Social Value.
Thorsten Schnieder, WP/StB ist Deals Partner von PwC am Standort München.
Turbulenzen am chinesischen Immobilienmarkt
Krankenhäuser stehen vor einem großen Wandel: Zentralisierung statt flächendeckender Versorgung, neue Anforderungen an den Krankenhausbetrieb, deutlich überalterte Gebäude und Infrastrukturen sowie Verschärfungen der gesetzlichen Vorgaben zum Klimaschutz. Bislang gibt es nur wenige Leuchtturmprojekte, die diesen Anforderungen gerecht werden. Für die meisten Krankenhäuser ist der Druck und insbesondere der Handlungsbedarf bei Gebäuden und deren Infrastrukturen deutlich gestiegen – diese Situation liefert aber zugleich ein Kostenreduzierungsargument im Betrieb für die energetische, zukunftsgerichtete Investition.
Marktüberblick
Nachrichten über die drohende Zahlungsunfähigkeit chinesischer Projektentwickler wie zuletzt Country Garden und Evergrande haben Anleger verunsichert, die in chinesische Immobilien investieren. Begleitet wird die Schieflage von einer insgesamt schwachen Entwicklung der chinesischen Gesamtwirtschaft, deren Wachstumsrate nach Prognose der OECD im Jahr 2024 mit 4,9 % weit unterhalb der vergangenen 30 Jahre liegen wird. Die hohe Arbeitslosigkeit, besonders unter jungen Chines:innen, die noch immer spürbaren Auswirkungen der Coronapandemie, ein Rückgang der Exporte und ein daraus resultierender mäßiger Binnenkonsum tragen zu der Entwicklung bei und wirken sich auch auf die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt aus.
Die Immobilienbranche ist mit einem Anteil am Bruttoinlandsprodukt von rund 25 % eine wichtige Stütze für die chinesische Gesamtwirtschaft und damit von besonderem politischem Interesse. In der Branche spiegelt sich die schwache Nachfrage und eine restriktivere Finanzierung seit 2022 in allen wesentlichen Indikatoren wie Investition in Projektentwicklungen oder verkaufte Wohnfläche und auch im Immobilienklimaindex wider.
Veränderungen im Markt für Projektentwicklungen und beim Immobilienklima
* Die Werte für 2023 bilden die Wachstumsrate von Januar bis April ab, in allen anderen Jahren von Januar bis Dezember. Der Immobilienklimaindex für 2023 wurde im April erhoben, in allen anderen Jahren im Dezember.
Quellen: National Bureau of Statistics of China, PwC-Analyse
Der Trend signalisiert eine Kehrtwende des Immobilienbooms in China im letzten Jahrzehnt, von dem vorrangig Projektentwickler betroffen sind. So war im Jahr 2022 ein deutlicher Rückgang in neuen Projekten (– 10,0 %) und deren Finanzierung (– 25,9 %) beobachtbar, einhergehend mit weniger Verkäufen von Wohnbauprojekten aus Projektentwicklungen (– 24,3 %). Dieser Trend setzt sich 2023 fort. Vor allem Projektentwickler, die sich in den vergangenen Jahren über Fremdkapital finanzierten, sind von der Trendwende im Immobilienmarkt betroffen und geraten in Zahlungsschwierigkeiten.
Drei rote Linien und ihre Auswirkungen auf Projektentwickler
Nach mehr als einer Dekade steigender Immobilienpreise, hoher Nachfrage und in der Folge steigender Schulden der Projektentwickler hat die chinesische Regierung im August 2020 die „drei roten Linien“ eingeführt. Bei dieser Maßnahme handelt es sich um strenge finanzielle Auflagen für Bauträger, die erfüllt werden müssen, wenn sie Kredite aufnehmen möchten.
Für chinesische Immobilienunternehmen gelten damit diese drei Vorgaben:
- Das Verhältnis von Verbindlichkeiten zu allen Anlagegütern des Unternehmens darf nicht mehr als 70 % betragen.
- Der Nettoverschuldungsgrad muss unter 100 % des Eigenkapitals liegen.
- Das Verhältnis von liquiden Mitteln zu kurzfristigen Verbindlichkeiten muss mindestens dem Faktor 1,0 entsprechen.
Bei Einhaltung dieser Kriterien kann ein Unternehmen im darauffolgenden Jahr seine Verschuldung um bis zu 15 % erhöhen, bei Verletzung der Kriterien wird die zulässige Verschuldung prozentual herabgestuft. Entsprechende Einschränkungen für die Vergabe von Krediten wurden auch den Banken auferlegt.
Verschuldung großer Projektentwickler zum 30. Juni 2023 (Umsatz in Millionen US-Dollar)
Quellen: The Wall Street Journal, 10. Oktober 2023
Aufgrund des hohen Verschuldungsgrads der chinesischen Projektentwickler führte die Einführung der politischen Maßnahme zunächst zu erheblichen Einschränkungen bei der Aufnahme von neuem Fremdkapital. Zusammen mit der anhaltend rückläufigen Nachfrage – 100 der größten Bauträger verzeichneten im Juli 2023 einen Rückgang von 33 % ihrer Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr – gerieten etwa 25 % der chinesischen Projektentwickler finanziell unter Druck.
Die Einschränkungen bei der Finanzierung sind die wichtigste Ursache für die Verringerung der Bautätigkeit in China und den Rückgang von Arbeitsplätzen im Segment. Da die Projektentwicklung üblicherweise vor Baubeginn verkauft wird, führt eine Insolvenz zum Ausfall der teils hohen Anzahlungen von Käufern ohne entsprechende Gegenleistung. Das hat das Vertrauen in die Branche vielerorts getrübt und kann sich langfristig auf die Nachfrage nach Projektentwicklungen auswirken.
Aktuelle Entwicklungen
Lange hat die chinesische Regierung zur Schieflage der Immobilienunternehmen geschwiegen, nun sollen vor allem staatliche Bauträger finanziell unterstützt werden, sodass begonnene Projekte fortgeführt werden können. Damit soll zudem das Risiko einer finanziellen Instabilität dieser Unternehmen und deren Folgen für die chinesische Wirtschaft in Grenzen gehalten werden. Welche Maßnahmen für nicht staatliche Bauträger getroffen werden, ist derzeit noch offen. Zur Diskussion steht eine Aufweichung der „drei roten Linien“, was jedoch von offizieller Seite nicht bestätigt ist.
Grundsätzlich ist denkbar, dass der Druck auf die Immobilienpreise durch die finanzielle Notlage einzelner Bauträger steigt. Das dürfte speziell in spekulativen Lagen (Tier-3-Städte und ländliche Gegenden) der Fall sein, die traditionell einen hohen Wohnungsleerstand und eine geringere Nachfrage als die Metropolen der Ostküste (Shanghai, Beijing, Shenzhen und Guangzhou) aufweisen. Allerdings ist auch in diesen Investmentzentren eine gegenüber den Vorjahren verhaltene Nachfrage nach Immobilienkäufen zu beobachten. Hier dürfte die gute Lage und der starke Mietermarkt den Preisdruck jedoch grundsätzlich weiterhin stützen.
Nach einer Einschätzung der japanischen Zentralbank besteht kein systematisches Risiko für die Weltwirtschaft, da die betroffenen Immobilienunternehmen lediglich einen geringen Anteil an Schulden bei ausländischen Gläubigern haben. Innerhalb der letzten Jahre lag das Volumen von Direktinvestitionen aus China auf dem europäischen Immobilienmarkt bei etwa 1 % des gesamten Transaktionsvolumens. Das größte Risiko liegt vielmehr im verminderten Wachstum Chinas und der damit einhergehenden sinkenden Nachfrage nach Rohstoffen und ausländischen Produkten. Eine ähnliche Schieflage wie während der Finanzkrise 2008 sei allerdings nicht zu erwarten.
Ein weiterer nicht zu unterschätzender Begleitumstand der sich eintrübenden Bauwirtschaft sind die fehlenden Einnahmen der Lokalbehörden durch die geringere Nachfrage nach Baugrundstücken. Der Verkauf der sogenannten Land Use Rights, die ähnlich dem deutschen Rechtskonstrukt eines Erbbaurechts für eine Zahlung je nach Nutzung für 40 bis 70 Jahre vom Staat gepachtet werden können, stellten in der Vergangenheit eine wesentliche Einnahmequelle lokaler Behörden dar. Diese Einnahmen fallen nun vielerorts weg, was nicht zuletzt aufgrund geringer Gewerbesteuern auf lokaler Ebene große Löcher in die Haushalte reißt, die mancherorts bereits zu Kürzungen von Sozialleistungen und Rentenzahlungen führten.
Konsequenzen für ausländische Investoren
Der Anteil der Finanzierung durch ausländische Akteure ist im Vergleich zur US-Immobilienkrise 2007 vergleichsweise gering, sodass sich die prekäre Lage der Projektentwickler nicht unmittelbar auf sie auswirken dürfte. Eine wichtige Rolle bei den Entscheidungen ausländischer Investoren spielen vielmehr die erhöhten geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten. Insofern werden auch die Investitionen in China weitgehend von lokalen Akteuren getrieben, allen voran Versicherungsgesellschaften, Fonds von Real Estate Investment Trusts (REITs) und staatliche Unternehmen. Gleichwohl werden auch diese Investitionen mit stärkerem Fokus auf das Anlagerisiko getätigt.
Die aktuelle Entwicklung verdeutlicht die zunehmenden Herausforderungen ausländischer Akteure bei Investitionen in den chinesischen Markt. Hinzu kommt: Investoren bieten sich aufgrund steigender Renditen, unter anderem von Anleihen, in ihren heimischen Märkten attraktive und risikoärmere Alternativen. Investitionen in den chinesischen Markt sollten zurzeit von besonderer lokaler Expertise begleitet werden.
Manuel Eichen, Manager ist Mitglied der China Business Group und im Bereich VMA Real Estate am Standort Stuttgart
Quellen:
National Bureau of Statistics of China: Investment in Real Estate Development
BNP Paribas Real Estate: China: Real Estate Crisis Continues
Wall-Street-Journal: Unternehmensinformationen (abgerufen am 10. Oktober 2023)
Immobilienwirtschaft: Bericht “Projektentwickler - Krise in China” vom 13. September 2023
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