Deals
Bewertung von Flughafenimmobilien
Die Verkehrswertermittlung eines Flughafens ist aufgrund seiner fehlenden Disponierbarkeit auf dem Markt eigentlich nicht möglich. Wie vorgegangen werden kann, wenn doch eine Bewertung notwendig ist, wird nachfolgend erläutert.1
Flughäfen sind Betreiber- und Spezialimmobilien
Flughafenimmobilien gehören sowohl in quantitativer als auch qualitativer Hinsicht zu den komplexesten Immobilienagglomerationen; sie umfassen zumeist eine Vielzahl von Immobilien mit unterschiedlichen Nutzungsarten. Zudem weisen sie Merkmale sowohl der Kategorie „Spezialimmobilien“ als auch der Kategorie „Betreiberimmobilien“ auf.² Eine Bewertung von Flughafenimmobilien kann aus unterschiedlichen Gründen von Interesse sein.³ Neben Transaktions- oder Privatisierungsprozessen können Bewertungen im Rahmen der Finanzberichterstattung, aber auch zur Gewährung von Subventionen erforderlich sein. Aufgrund der Besonderheiten und des Betreiberkonzepts einer Flughafenimmobilie ist nach vorherrschender Literatur- und Rechtsmeinung eine Verkehrswertermittlung im Sinne des § 194 BauGB nicht zuletzt mangels geeigneter Vergleichskennzahlen im Grunde nicht oder nur sehr eingeschränkt möglich.4
Abgrenzung des Bewertungsobjekts ist essenziell
Bei der Bewertung ist zwischen der eigentlichen Flughafenimmobilie bzw. der zugehörigen Infrastruktur, dem Gesamtwert des Unternehmens „Flughafenbusiness“ und dem (volkswirtschaftlichen) „Mehrwert“ des Flughafens für die Region bzw. für ein ganzes Land zu unterscheiden. Das Unternehmen „Flughafen“ hat einen Unternehmensgesamtwert, der auch immaterielle Vermögenswerte bzw. einen Geschäfts- oder Firmenwert einschließt und den Wert der Immobilie übersteigen kann. Letzterer basiert auf dem Barwert der Ertragsströme, die der Immobilie direkt zurechenbar sind.
Methodisches Bewertungsvorgehen mittels eines ertragsorientierten Pachtwertansatzes
Zur Bewertung von Immobilien, bei denen die Ertragserzielung im Vordergrund steht, kommen in Deutschland regelmäßig das in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, §§ 31–34) normierte Ertragswertverfahren oder dessen internationale Entsprechung, der Income Approach – zumeist in der Ausprägung als Discounted-Cash-Flow(DCF)-Verfahren – zur Anwendung.5 Aufgrund der immobilieninhärenten Eigenschaften der Flughafenimmobilie als Spezial- und Betreiberimmobilie muss das Bewertungsobjekt im Rahmen der Bewertung in engem Zusammenhang mit den Erfolgsaussichten seines Betreibermodells beurteilt werden. Methodisch bietet sich daher ein ertragsorientiertes Verfahren in der Ausprägung eines Pachtwertansatzes bzw. DCF-Verfahrens an.
Ableitung von Rohertrag und Kapitalisierungszinssatz
Bedingt durch den hohen Spezialisierungsgrad und das somit auch in Zukunft absehbar begrenzte Marktgeschehen stellt die Ableitung der nachhaltigen Pachterträge – also des Zählers in der Bewertung – wie auch der angemessenen Zinssätze – also des Nenners – in der Praxis die größte Herausforderung dar. Ein praktikabler Ansatz für die Bemessung eines Pachtzinses für Flughafenimmobilien kann auch auf Grundlage der Einordnung in die Pachtzinsspannen anderer immobilienwirtschaftlicher Nutzungsarten im Verhältnis zu der jeweiligen branchentypischen Ertragssituation vorgenommen werden. Diese sollte im Ergebnis sowohl mit dem verbleibenden EBITDA der Peergroup als auch dem Residuum des Cashflows des Betreibers verplausibilisiert werden. Für die Ermittlung der Zinssätze bietet sich neben Empfehlungen aus der Literatur sowie aus dem Markt abgeleiteten Renditeüberlegungen eine Herleitung mittels eines risikolosen Zinssatzes und der Berücksichtigung von Markt- und Objektrisiken sowie Werteverzehr und Inflation an. Als Orientierungshilfe sind sowohl immobilienspezifische Ansätze als auch Ansätze aus dem Kapitalmarkt bzw. der Unternehmensbewertung (Weighted Average Cost of Capital, WACC) in die Überlegungen einzubeziehen.
Fazit
Ob für einen Flughafen ein Verkehrswert im engeren Sinne ermittelt werden kann, ist wie beschrieben, aufgrund des fehlenden Marktgeschehens fraglich. Gleichwohl helfen die ausgeführten Erläuterungen zumindest dabei, eine näherungsweise Wertfindung zu ermöglichen.
Thorsten Schnieder, WP/StB ist Deals Partner von PwC am Standort München.
[1] Der nachfolgende Artikel basiert auf der Veröffentlichung von D. Kadel, M. Hauk, F. Hackelberg, F., Bewertung von Flughafenimmobilien, GuG, 2022.
[2] Vgl. S. Classen, Verkehrswertermittlung eigentlich unmöglich, IZ, 2018. S.1.
[3] Vgl. H. Haiber, Bewertung von Flughäfen in: Bienert Sven, Bewertung von Spezialimmobilien, 2018, S. 574.
[4] Vgl. BVerwG, Urteil vom 29.01.1991 – 4 C 51.89.
[5] Vgl. H. Haiber, Bewertung von Flughäfen in: Bienert Sven, Bewertung von Spezialimmobilien, 2018, S. 578. „Die DCF-Methode ist beim Verständnis eines Flughafens als wertschöpfender Immobilie die geeignete Vorgehensweise zur Wertermittlung auf Basis der generierten Cashflows.“
Grün und digital: das Krankenhausgebäude der Zukunft
Krankenhäuser stehen vor einem großen Wandel: Zentralisierung statt flächendeckender Versorgung, neue Anforderungen an den Krankenhausbetrieb, deutlich überalterte Gebäude und Infrastrukturen sowie Verschärfungen der gesetzlichen Vorgaben zum Klimaschutz. Bislang gibt es nur wenige Leuchtturmprojekte, die diesen Anforderungen gerecht werden. Für die meisten Krankenhäuser ist der Druck und insbesondere der Handlungsbedarf bei Gebäuden und deren Infrastrukturen deutlich gestiegen – diese Situation liefert aber zugleich ein Kostenreduzierungsargument im Betrieb für die energetische, zukunftsgerichtete Investition.
Krankenhäuser in Deutschland haben dringenden Modernisierungsbedarf
Die Herausforderungen für Krankenhäuser in Deutschland sind sehr vielschichtig und betreffen vorwiegend die veralteten Gebäude sowie deren Infrastruktur und oft nicht mehr zeitgemäße Ausstattung. Es stehen enorme Investitionen an, insbesondere in Baumaßnahmen. Unsere aktuelle Analyse für die Jahre 2017 bis 2021 zeigt, dass die Krankenhausgebäude und deren Infrastrukturen in den letzten Jahren deutlich gealtert sind und dringend einer Modernisierung bzw. Erneuerung bedürfen.
Abb. 1 Anlagenabnutzungsgrad nach Region (in %)
Im Jahr 2021 lag der Anlagenabnutzungsgrad der Krankenhausgebäude in Deutschland über alle Trägerarten hinweg bei durchschnittlich 57,9 %. Im Vergleich zum Jahr 2017 (50,4 %) bedeutet das einen Anstieg um rund 7,5 Prozentpunkte. Dies zeigt, dass Gebäude und deren Infrastruktur weiter altern und keine ausreichenden Investitionsmaßnahmen erfolgt sind. Insbesondere in den durch Covid-19 geprägten Jahren 2020 und 2021 ist insgesamt ein deutlicher Anstieg des Anlagenabnutzungsgrads festzustellen.
Die mit den Baumaßnahmen verbundenen fachlichen Anforderungen dürfen nicht unterschätzt werden. Der bauliche und technische Zustand ist ein Schlüsselfaktor für die gesundheitliche Versorgung und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und damit für den erfolgreichen Betrieb. Deutsche Krankenhäuser haben in diesem Bereich erheblichen Nachholbedarf; es drohen technisch bedingte Einschränkungen oder Ausfälle bis hin zu einer Stilllegung ganzer Gebäudeteile aufgrund der Nichteinhaltung geltender Vorschriften. Auch fehlt es den Krankenhäusern an Attraktivität, um das nötige Personal, Träger und auch Patient:innen für sich zu gewinnen.
Ausreichend finanzielle Mittel zur Umsetzung fehlten bereits in der Vergangenheit
Derzeit stufen nur noch 6 % der Krankenhäuser in Deutschland ihre wirtschaftliche Lage als eher gut ein. Für das Jahr 2023 erwarten über die Hälfte der Häuser eine Verschlechterung ihrer wirtschaftlichen Situation.1 Es besteht eine chronische Unterfinanzierung der Krankenhäuser. Der ermittelte Investitionsbedarf betrug im Jahr 2020 mehr als 6 Milliarden Euro, wovon lediglich 3 Milliarden Euro investiert wurden.² Dies hat zur Folge, dass die Lücke zwischen den finanziellen Mitteln der Krankenhäuser und den Investitionen in notwendige und umfangreiche Modernisierungs- bzw. Ersatzmaßnahmen in den kommenden Jahren noch größer wird.
Der Druck auf die Krankenhäuser nimmt zu
Die Gesundheitsbranche steht vor großen Umbrüchen, die einen wesentlichen Einfluss auf den Gebäudebestand bzw. notwendige Modernisierungen, Umbauten und Erneuerungen haben. An die Stelle einer flächendeckenden medizinischen Versorgung tritt eine stärkere Zentralisierung von Gesundheitsdienstleistungen. Auch die demografische Entwicklung hat Einfluss auf den Krankenhausbetrieb, ebenso wie der technologische Fortschritt. Diese Veränderungen sorgen zudem für neue bauliche und technische Anforderungen an die Krankenhausgebäude und deren Infrastruktur.
Hinzu kommt, dass mit einem Anteil von 4,4% am globalen CO2-Ausstoß die Gesundheitsbranche einen höheren Anteil als bspw. die Schifffahrt oder der Flugverkehr hat sowie Krankenhäuser pro Jahr und Krankenhausbett etwa so viel Energie wie vier neuere Einfamilienhäuser verbrauchen. Umso größer ist die Herausforderung für Krankenhäuser, dass alle Gebäudeeigentümer bis zum Jahr 2045 dazu verpflichtet sind, ihre Gebäude und deren Betrieb klimaneutral zu gestalten.
Die beiden wesentlichen Trends in diesem Wandel sind Digitalisierung und Nachhaltigkeit.
Der Weg zu zukunftsfähigen Gebäuden
Um den bereits bestehenden Herausforderungen gerecht zu werden, müssen effiziente Gebäudestrukturen, eine technisch anspruchsvolle Gebäudeausstattung und hohe Anforderungen an die Medizintechnik von den Planern und Betreibern in Einklang mit Nachhaltigkeitszielen gebracht werden.
Mithilfe digitaler Technologien wie Building Information Modeling (BIM)³ lassen sich virtuelle Abbilder von Immobilien für Neubau- und Sanierungsmaßnahmen schaffen, die die Kooperation zwischen den Stakeholdern und Abläufe eines Bauprojekts optimieren sowie Risiken hinsichtlich Fristen, Kosten und Qualität verringern. Für den Bestand bedeutet die Digitalisierung der Gebäudebestandsbewirtschaftung, etwa durch die Schaffung eines digitalen Zwillings4, eine gebäudebetriebliche Effizienzsteigerung – und damit verbunden die Möglichkeit der Analyse aller aufgenommenen Daten, um wesentliche Kennzahlen wie zum Beispiel für die Nachhaltigkeitsberichterstattung zu überwachen.
Kosten und CO2-Emissionen im Rahmen einer ganzheitlichen Nachhaltigkeitsstrategie senken
Bei einem durchschnittlichen Krankenhaus entfallen auf Bau und Infrastruktur rund 15 % sowie auf Wärme und Kälte rund 25 % der anfallenden Treibhausgas-Emissionen. In einem großen Krankenhaus – mit einem angenommenen Jahresbudget von rund 500 Millionen Euro – können jährlich etwa 30 % der Energie- und Wasserkosten und damit circa 3 Millionen Euro eingespart werden.5
Fazit und Ausblick
Vor dem Hintergrund dieser Einsparungspotenziale empfehlen wir langfristige und wirtschaftlich optimierte Lösungen, zum Beispiel auf der Grundlage einer regelmäßigen Betrachtung der gebäudebezogenen Kosten im Lebenszyklus eines Krankenhauses.
Ein erster Schritt für diese Bestandsuntersuchung ist eine ESG-Reifegradanalyse auf Unternehmens- und Gebäudeebene. Ein Blick auf den Status quo hilft, um zu verstehen, welche Schritte zur Einhaltung von Nachhaltigkeitszielen und zur Kostenreduzierung notwendig sind. Zusätzlich kann eine Gebäudezertifizierung für Transparenz sorgen, die Nachhaltigkeitsqualitäten eines Krankenhauses aufzeigen und zugleich den Gebäudewert sichern bzw. steigern.
Benjamin Schrödl, Partner leitet den Bereich Real Estate Deals von PwC am Standort Berlin.
Anna Prahl, Senior Managerin, leitet den Bereich Construction Advisory Service von PwC am Standort Berlin.
[1] Deutsches Krankenhaus Institut (DKI), Krankenhaus Barometer – Umfrage 2022, 2022, abrufbar unter www.dki.de/sites/default/files/2022-12/Krankenhaus-Barometer%202022%20final.pdf, abgerufen am 15. Februar 2023.
[2] Deutschen Krankenhausgesellschaft (DKG), DKG zur Investitionskostenfinanzierung der Kliniken, Pressemitteilung vom 15. Februar 2023, abrufbar unter www.dkgev.de/fileadmin/default/Mediapool/1_DKG/1.7_Presse/1.7.1_Pressemitteilungen/2023/2023-02-15_PM_DKG_zur_Investitionskostenfinanzierung.pdf, abgerufen am 15. Februar 2023.
[3] „Building Information Modeling bezeichnet eine kooperative Arbeitsmethodik, mit der auf der Grundlage digitaler Modelle eines Bauwerks die für seinen Lebenszyklus relevanten Informationen und Daten konsistent erfasst, verwaltet und in einer transparenten Kommunikation zwischen den Beteiligten ausgetauscht oder für die weitere Bearbeitung übergeben werden.“, so die Definition des Bundesministeriums für Digitales und Verkehr in: Umsetzung des Stufenplans Digitales Planen und Bauen, 2017, abrufbar unter bmdv.bund.de/SharedDocs/DE/Publikationen/DG/bim-umsetzung-stufenplan-erster-fortschrittsbe.pdf?__blob=publicationFile.
[4] Als „digitaler Zwilling“ wird eine Methodik bezeichnet, mit der sich ein digitales Abbild von Produkten, Prozessen und Gebäuden im Betrieb schaffen lässt.
[5] viamedia-Stiftung, klinergie 2020 – Energieeffizienz und Nachhaltigkeit für Einrichtungen des Gesundheitswesens, 2020, abrufbar unter www.viamedica-stiftung.de/klinergie, abgerufen am 15. Februar 2023.
© 2017 - 2023 PwC. All rights reserved. PwC refers to the PwC network and/or one or more of its member firms, each of which is a separate legal entity. Please see www.pwc.com/structure for further details.
