Tax
Die Ampelkoalition plant zahlreiche wesentliche Steueränderungen für die Immobilienbranche, die zusätzlich zu den wiederkehrenden steuerlichen Fristen zum Jahreswechsel beachtet werden sollten.
Lesen Sie mehr dazu in unserem Artikel.
Steuerliche Änderungen zum Jahreswechsel
Alle Jahre wieder stehen mit den Jahressteuergesetzen Steueränderungen zum Jahreswechsel an − dieses Jahr unter dem Titel „Wachstumschancengesetz“. Viele der geplanten Änderungen betreffen die Immobilienwirtschaft. Anders als es der Name vermuten lässt, handelt es sich nicht nur um steuerliche Erleichterungen, sondern auch um Steuerverschärfungen. Darüber hinaus sind zum Jahreswechsel viele wiederkehrende steuerliche Fristen zu beachten.
Die wesentlichen steuerlichen Änderungen im Überblick
Das Wachstumschancengesetz enthält eine Vielzahl von steuerlichen Änderungen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über einige der Änderungen mit besonderer Bedeutung für die Immobilienbranche:
Tabelle 1: Überblick über einige wesentliche steuerliche Änderungen mit besonderer Bedeutung für die Immobilienbranche
Zinsabzug wird weiter eingeschränkt
Die sogenannte Zinsschranke beschränkt den Abzug von Zinsaufwendungen auf 30 % des EBITDBA bzw. auf maximal 3 Millionen Euro p. a. Dies gilt nicht nur für Darlehen von nahestehenden Personen, sondern auch von fremden Dritten insbesondere Bankdarlehen.
Bereits seit Einführung der Zinsschranke wird diskutiert, ob die Regelung verfassungsrechtlich zulässig ist. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 14. Oktober 2015, I R 20/15, BStBl. II 2017, S. 1240, ein anhängiges Verfahren, in dem diese Frage entscheidungserheblich ist, ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt (Az. 2 BvL 1/16), ob die Zinsschranke gegen Art. 3 GG verstößt, da der BFH von der Verfassungswidrigkeit der Regelung überzeugt ist.
Dies hindert den Gesetzgeber allerdings nicht daran, die Zinsschranke mit dem Wachstumschancengesetz weiter zu verschärfen. Zunächst einmal wird der Zinsbegriff erweitert um „wirtschaftlich gleichwertige Aufwendungen und sonstige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Beschaffung von Fremdkapital“. Dies führt unter anderem dazu, dass Bauzeitzinsen, die aktiviert werden und über die AfA in den Aufwand fließen, künftig als Zinsaufwendungen im Rahmen der Zinsschranke berücksichtigt werden müssen. Für viele Unternehmen dürfte dies auch ein Ermittlungsproblem sein, weil nun der in der AfA enthaltene Teil der Bauzeitzinsen bestimmt werden muss. Insgesamt wird es durch die Erweiterung und vor allem die erheblich gestiegenen Zinssätze in Zukunft sehr viel schwieriger, unterhalb der 3-Millionen-Euro-Grenze zu bleiben.
Deshalb wird zukünftig die Anwendung der beiden anderen Ausnahmeregelungen von der Zinsschranke umso wichtiger. Diese erlauben den vollständigen Zinsabzug, im Fall einer fehlenden Konzernzughörigkeit (sog. Konzernklausel) oder bei Erfüllung des Eigenkapitaltests im Konzern (sog. Escape-Klausel). Diese beiden Ausnahmeregelungen werden mit dem Wachstumschancengesetz allerdings so verschärft, dass deren Anwendung in der Praxis in deutlich weniger Fällen möglich sein wird.
Da ist es nur ein kleiner Trost, dass die zunächst geplante Zinshöhenschranke und die Anti-Fragmentierungsregel voraussichtlich (zunächst) nicht umgesetzt werden. Statt der Zinshöhenschranke sollen allerdings die Regelungen für grenzüberschreitende Darlehen nahestehender Personen weiter verschärft werden (siehe Tabelle 1).
Wiederkehrende steuerliche Themen zum Jahreswechsel
Auch wenn die anstehenden Steueränderungen im Moment die Diskussionen dominieren, sollte man nicht die jährlich wiederkehrenden Themen zum Jahreswechsel aus den Augen verlieren. Es gibt auch hier eine Vielzahl an Möglichkeiten steuerliche Vorteile zu realisieren und Risiken zu minimieren. Die folgende Tabelle beschränkt sich auf einige wesentliche Themen:
Tabelle 2: Steuerliche Handlungsmöglichkeiten und Fristen zum Jahreswechsel
Wer mehr dazu nachlesen möchte, dem seien die Key Tax Issues at Year End for Real Estate Investors 2023/2024 ans Herz gelegt, die nicht nur einen Überblick über wesentliche steuerliche Handlungsmöglichkeiten und Fristen zum Jahreswechsel in Deutschland, sondern in 30 anderen Staaten weltweit geben. Diese finden Sie unter www.pwc.com/KTI.

Dr. Michael A. Müller, WP/StB ist Partner im Bereich Real Estate Tax.

Alexandra Burg, StB ist Director im Bereich Real Estate Tax.

© 2017 - 2023 PwC. All rights reserved. PwC refers to the PwC network and/or one or more of its member firms, each of which is a separate legal entity. Please see www.pwc.com/structure for further details.