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Die Ampelkoalition plant zahlreiche wesentliche Steueränderungen für die Immobilienbranche, die zusätzlich zu den wiederkehrenden steuerlichen Fristen zum Jahreswechsel beachtet werden sollten.

Lesen Sie mehr dazu in unserem Artikel.

Steuerliche Änderungen zum Jahreswechsel

Alle Jahre wieder stehen mit den Jahressteuergesetzen Steueränderungen zum Jahreswechsel an − dieses Jahr unter dem Titel „Wachstumschancengesetz“. Viele der geplanten Änderungen betreffen die Immobilienwirtschaft. Anders als es der Name vermuten lässt, handelt es sich nicht nur um steuerliche Erleichterungen, sondern auch um Steuerverschärfungen. Darüber hinaus sind zum Jahreswechsel viele wiederkehrende steuerliche Fristen zu beachten.

Die wesentlichen steuerlichen Änderungen im Überblick

Das Wachstumschancengesetz enthält eine Vielzahl von steuerlichen Änderungen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über einige der Änderungen mit besonderer Bedeutung für die Immobilienbranche:

Neue Abschreibungsmöglichkeiten
  • befristete Einführung einer degressiven AfA von 6 % für neue Wohngebäude
  • zeitliche und betragsmäßige Ausdehnung der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
  • befristete Wiedereinführung der degressiven AfA von 25 % auf bewegliche Wirtschaftsgüter
  • Erhöhung der Sonder-AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter von 20 % auf 50 %
  • Erhöhung der Grenze für die Sofortabschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter von 800 auf 1.000 Euro
Verschärfung der Zinsschranke
  • Erweiterung des Zinsbegriffs um wirtschaftlich gleichwertige und sonstige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Beschaffung von Fremdkapital
  • Ersatz der Escape-Klausel der fehlenden Konzernzugehörigkeit durch eng gefasste Stand-alone-Klausel
  • Verschärfung der Regelungen zur schädlichen Gesellschafterfremdfinanzierung (relevant für Eigenkapital-Escape).
  • Abziehbarkeit des Zinsvortrag nur noch bei ausreichendem EBITDA
Verschärfung bei grenzüberschreitenden Darlehen nahestehender Personen
  • Zinsaufwand soll nur dem Fremdvergleichsgrundsatz entsprechen, wenn glaubhaft gemacht werden kann, dass der Kapitaldienst über die gesamte Laufzeit eines Darlehens hätte geleistet werden können und das Darlehen wirtschaftlich benötigt und für den Unternehmenszweck verwendet wurde.
  • Orientierung am Gruppenrating als Höchstzinssatz in konzerninternen Konstellationen
Verlustverrechnung
  • Verluste können bis zu einer Höhe von 10 Millionen Euro (bei Ehegatten 20 Millionen Euro) bis zu drei Jahre zurückgetragen werden.
  • Verlustvortrag kann bis zu 1 Million Euro unbeschränkt und darüber hinaus künftig bis zu 75 % (bisher 60 %) der Einkünfte verrechnet werden.
Erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung
  • Die Schwelle für unschädliche Nebeneinnahmen aus dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien sowie aus dem Betrieb von Ladesäulen für Elektrofahrzeuge und Elektrofahrräder soll von 10 % auf 20 % der Einnahmen aus der Grundstücksüberlassung angehoben werden.
Grunderwerbsteuer
  • Die Grunderwerbsteuerbefreiungen für Personengesellschaften in §§ 5, 6 GrEStG sollen übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 fortgeführt werden.
Mitteilungspflicht für innerstaatliche Steuergestaltungen
  • Einführung einer Meldepflicht für innerstaatliche Steuergestaltung, die sich inhaltlich an der Meldepflicht für grenzüberschreitende Steuergestaltungen orientiert
Steuerliche Klimainvestitionsförderung
  • Einführung einer Investitionsprämie für bestimmte abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens

Tabelle 1: Überblick über einige wesentliche steuerliche Änderungen mit besonderer Bedeutung für die Immobilienbranche

Zinsabzug wird weiter eingeschränkt

Die sogenannte Zinsschranke beschränkt den Abzug von Zinsaufwendungen auf 30 % des EBITDBA bzw. auf maximal 3 Millionen Euro p. a. Dies gilt nicht nur für Darlehen von nahestehenden Personen, sondern auch von fremden Dritten insbesondere Bankdarlehen.

Bereits seit Einführung der Zinsschranke wird diskutiert, ob die Regelung verfassungsrechtlich zulässig ist. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 14. Oktober 2015, I R 20/15, BStBl. II 2017, S. 1240, ein anhängiges Verfahren, in dem diese Frage entscheidungserheblich ist, ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt (Az. 2 BvL 1/16), ob die Zinsschranke gegen Art. 3 GG verstößt, da der BFH von der Verfassungswidrigkeit der Regelung überzeugt ist.

Dies hindert den Gesetzgeber allerdings nicht daran, die Zinsschranke mit dem Wachstumschancengesetz weiter zu verschärfen. Zunächst einmal wird der Zinsbegriff erweitert um „wirtschaftlich gleichwertige Aufwendungen und sonstige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Beschaffung von Fremdkapital“. Dies führt unter anderem dazu, dass Bauzeitzinsen, die aktiviert werden und über die AfA in den Aufwand fließen, künftig als Zinsaufwendungen im Rahmen der Zinsschranke berücksichtigt werden müssen. Für viele Unternehmen dürfte dies auch ein Ermittlungsproblem sein, weil nun der in der AfA enthaltene Teil der Bauzeitzinsen bestimmt werden muss. Insgesamt wird es durch die Erweiterung und vor allem die erheblich gestiegenen Zinssätze in Zukunft sehr viel schwieriger, unterhalb der 3-Millionen-Euro-Grenze zu bleiben.

Deshalb wird zukünftig die Anwendung der beiden anderen Ausnahmeregelungen von der Zinsschranke umso wichtiger. Diese erlauben den vollständigen Zinsabzug, im Fall einer fehlenden Konzernzughörigkeit (sog. Konzernklausel) oder bei Erfüllung des Eigenkapitaltests im Konzern (sog. Escape-Klausel). Diese beiden Ausnahmeregelungen werden mit dem Wachstumschancengesetz allerdings so verschärft, dass deren Anwendung in der Praxis in deutlich weniger Fällen möglich sein wird.

Da ist es nur ein kleiner Trost, dass die zunächst geplante Zinshöhenschranke und die Anti-Fragmentierungsregel voraussichtlich (zunächst) nicht umgesetzt werden. Statt der Zinshöhenschranke sollen allerdings die Regelungen für grenzüberschreitende Darlehen nahestehender Personen weiter verschärft werden (siehe Tabelle 1).

Wiederkehrende steuerliche Themen zum Jahreswechsel

Auch wenn die anstehenden Steueränderungen im Moment die Diskussionen dominieren, sollte man nicht die jährlich wiederkehrenden Themen zum Jahreswechsel aus den Augen verlieren. Es gibt auch hier eine Vielzahl an Möglichkeiten steuerliche Vorteile zu realisieren und Risiken zu minimieren. Die folgende Tabelle beschränkt sich auf einige wesentliche Themen:

Optimierung der Zinsschranke
Prüfung, ob die Eigenkapitalquote eingehalten wird und falls nicht, ob dies durch eine Erhöhung des Eigenkapitals vor Jahresende noch erreicht werden kann
Erhöhung des Verlustabzugs für Kommanditisten
gegebenenfalls Eigenkapitalerhöhung vor Jahresende, um Verluste nutzen zu können, die das derzeitige Eigenkapital übersteigen
Erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung
Die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung müssen während des gesamten Jahres erfüllt sein. Es sollte daher bei geplanter Inanspruchnahme geprüft werden, ob die Voraussetzungen ab dem 1. Januar 2024 erfüllt werden oder noch Maßnahmen bis zum Jahresende erforderlich sind.
Steuervorauszahlungen
Sofern die Gewinne sinken, kann ein Antrag auf Herabsetzung der Vorauszahlungen gestellt werden.
Bildung steuerfreier Rücklagen
Bei Veräußerungsgewinnen kann geprüft werden, ob stille Reserven auf andere Wirtschaftsgüter übertragbar sind bzw. steuerfreie Rücklagen gemäß § 6b EStG gebildet werden können.
Country-by-Country Reporting
Frist zur Abgabe der Reports gemäß § 138a AO läuft am 31. Dezember 2023 ab (wenn Wirtschaftsjahr = Kalenderjahr).

Tabelle 2: Steuerliche Handlungsmöglichkeiten und Fristen zum Jahreswechsel

Wer mehr dazu nachlesen möchte, dem seien die Key Tax Issues at Year End for Real Estate Investors 2023/2024 ans Herz gelegt, die nicht nur einen Überblick über wesentliche steuerliche Handlungsmöglichkeiten und Fristen zum Jahreswechsel in Deutschland, sondern in 30 anderen Staaten weltweit geben. Diese finden Sie unter www.pwc.com/KTI.

Dr. Michael A. Müller, WP/StB ist Partner im Bereich Real Estate Tax.

mueller.michael@pwc.com

Alexandra Burg, StB ist Director im Bereich Real Estate Tax.

alexandra.burg@pwc.com

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