Strategy & Transformation
Innovative Lösungen gegen die Wohnungsnot: durch vertikale Verdichtung können Wohnraumgestehungskosten reduziert sowie neuer erschwinglicher Wohnraum in Ballungsräumen geschaffen werden.
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Wirtschaftlichkeit und Potenzial der vertikalen Wohnraumverdichtung
Die Wohnungsknappheit in deutschen Großstädten erfordert neue Lösungsansätze. Die vertikale Wohnraumverdichtung ist eine pragmatische Möglichkeit, um den Wohnraummangel zu mildern, die Wohnraumgestehungskosten zu reduzieren und zugleich einen wesentlichen Beitrag zur Einhaltung der ESG-Ziele zu leisten. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie von PwC und der TH Deggendorf.
Herausforderung und Lösungsansätze
Abb. 1: Möglichkeiten der Wohnraumschaffung
(eigene Abbildung)
Die Wohnsituation in den deutschen Großstädten ist angespannt, da vorhandene Wohnungen den Bedarf nicht decken und Neubauprojekte nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt halten können.
Die vertikale Verdichtung durch Aufstockung ist ein Baustein bei der Schaffung von Wohnraum.
Und wie die jüngst erschienene Studienpublikation von PwC und der TH Deggendorf Whitepaper: Vertikale Wohnraumverdichtung – Wirtschaftlichkeit und Potenziale der vertikalen Wohnraumverdichtung in Ballungsräumen1 zeigt (Abb. 2), ist das Potenzial dieses Lösungsansatzes enorm. Um es jedoch vollumfänglich nutzen zu können, sind Prozessoptimierungen, gesetzgeberische Anpassungen sowie Förderungen notwendig.
20-50%
der Wohnungsnachfrage können durch eine vertikale Verdichtung des Wohnraums gedeckt werden.
ca. 1,3 Mio.
zusätzliche Wohnungen könnten durch Aufstockung von Mehrfamilienhäusern entstehen.
ca. 1,3 Mio.
Wohneinheiten beträgt das Potenzial der Umnutzung und Aufstockung von Nichtwohngebäuden.
>300.000
Büro- und Verwaltungsgebäude in Deutschland eignen sich für eine Aufstockung oder Umnutzung.
Abb. 2: Potenziale der vertikalen Wohnraumverdichtung
Die Potenziale im Einzelnen
1. Deckung der Wohnraumnachfrage
Der Mangel an Wohnraum in Ballungsräumen ist nicht nur auf begrenzten Baugrund zurückzuführen. Doch wenn dieser Grund vorliegt, lohnt es sich, die vertikale Verdichtung in Betracht zu ziehen. Durch Aufstockung und Umnutzung von Gebäuden kann die vertikale Verdichtung 20 bis 50 % der gesamten Nachfrage decken. Dabei bieten auch Nichtwohngebäude und sogar Parkhäuser Möglichkeiten für zusätzlichen Wohnraum. Die Nachverdichtung kann 2,3 bis 2,7 Millionen zusätzliche Wohnungen schaffen.
2. Dämpfung der Wohnraumkosten
Die Baukostenexplosion und steigende Bauzinsen haben den Neubau verlangsamt. Es zeigt sich, dass Aufstockungen in vielen Fällen kostengünstiger als der herkömmliche Neubau sind. Durch eine bessere Nutzung bestehender Infrastruktur und geringere Grundstücks- und Erschließungskosten können Kostenvorteile realisiert werden. Die Aufstockung von Büro- und Verwaltungsgebäuden sowie Parkhäusern ermöglicht weitere wirtschaftliche Vorteile.
3. Konformität mit städtebaulichen und wohnungswirtschaftlichen Vorschriften
Die aktuellen regulatorischen Rahmenbedingungen sind für die vertikale Wohnraumverdichtung nicht sehr förderlich. Änderungen in der Bauleit- und Flächennutzungsplanung, Vereinfachung der Zulassungsverfahren und Anpassungen der Hochhausrichtlinie könnten hier Abhilfe schaffen. Mit entsprechenden Gesetzesnovellierungen würden sich die Effizienz und die Attraktivität der vertikalen Verdichtung deutlich erhöhen.
4. Umsetzung der ESG-Anforderungen
Nachhaltigkeit ist heute ein entscheidendes Kriterium für Immobilienprojekte. Die vertikale Wohnraumverdichtung kann dazu beitragen, den CO2-Ausstoß zu reduzieren, Ressourcen zu schonen und Energie zu sparen. Sie bietet ökologische Vorteile durch Flächenschonung und energetische Einsparungen. Zudem fördert sie die soziale Durchmischung und das urbane Zusammenleben.
Fazit
Die vertikale Wohnraumverdichtung bietet ein vielversprechendes Potenzial zur Bewältigung der zunehmenden Wohnungsknappheit in deutschen Ballungsräumen. Durch die Nutzung vorhandener Ressourcen und die Anpassung regulatorischer Rahmenbedingungen kann diese Lösung nicht nur zu mehr Wohnraum, sondern auch zu nachhaltigeren und lebenswerteren Städten führen.
David Rouven Möcker, Partner
ist Head of Real Estate & Transformation von PwC am Standort Berlin.
Isabella Sophia Maurer, Manager
ist im Bereich Real Estate Consulting von PwC am Standort München tätig.
[1] PwC; TU Deggendorf (Hrsg.), Whitepaper: Vertikale Wohnraumverdichtung – Wirtschaftlichkeit und Potenziale der vertikalen Wohnraumverdichtung in Ballungsräumen, 2023, abrufbar unter www.pwc.de/de/real-estate/whitepaper-vertikale-wohnraumverdichtung.pdf.
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