Bauindustrie im Fokus
Warenhäuser: Wo sich eine Umnutzung lohnt und was sie kostet
Aufbauend auf der Erfahrung, dass Mixed-Use das erfolgversprechendste Nachnutzungskonzept ist, wurden in der jüngst veröffentlichten Studie „Transformation der Innenstädte“ alle 37 Warenhäuser, die im Juni 2023 und Januar 2024 schlossen, im Hinblick auf ihre Wirtschaftlichkeit bei der Umnutzung untersucht. Bei dem strukturierten Analyseansatz lag ein besonderer Fokus auf dem jeweils möglichen Wert der potenziell umgenutzten Immobilie sowie den für den Umbau erforderlichen Kosten (Residualwert Ansatz). Im Hinblick auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit sowie die erwartbaren Kosten ergeben sich aus den Analysen folgende Erkenntnisse:
Die Umnutzung lohnt sich wirtschaftlich in den Großstädten
Trotz hoher Baukosten bleibt die Umnutzung in guten Lagen deutscher Metropolen wirtschaftlich attraktiv. Dies liegt an den hohen erzielbaren Marktmieten, besonders an A- und B-Standorten. Der Umbau zu Mixed-use-Projekten verspricht durch die erwarteten Mietniveaus gute Renditen. Das daraus resultierende Residuum ist vergleichbar mit bisherigen Warenhaus-Transaktionen.
In Kleinstädten ist die Umnutzung aus wirtschaftlicher Sicht zumeist nicht tragfähig
Die Analysen haben gezeigt, dass in den kleineren Städten (C- und D-Standorte) die wirtschaftliche Ertragskraft aus den zu erwartenden Mieten der umgenutzten Gebäude nicht ausreichen wird, um die hohen Baukosten für die Umnutzung wirtschaftlich zu rechtfertigen. Somit ist das exemplarisch Nutzungskonzept nicht an allen Standorten wirtschaftlich tragfähig. Hier ist eine detaillierte Betrachtung erforderlich.
Insbesondere an den C- und D-Standorten, an denen sich die Umnutzung wirtschaftlich oftmals nicht selbst trägt, sind die Auswirkungen auf die Innenstädte am größten.
Die geringe Tragfähigkeit an kleineren Standorten erfordert finanzielle Unterstützung durch die Gemeinden. Öffentliche Nutzungen oder staatliche Förderungen könnten helfen, wenn es sinnvoll ist. Die Baukosten an C- und D-Standorten variieren stark. Sie liegen zwischen 32 und 125 Millionen Euro. Diese Spanne hängt von der Größe der Immobilie und regionalen Baukostenunterschieden ab.
Die Baukosten belaufen sich auf 2.400 bis 3.700 €/m2 Bruttogrundfläche.
Aufgrund bautechnischer Komplexität sind für den Umbau zu einer Mixed-use Immobilie hohe Investitionsvolumina erforderlich. Für die Realisierung der verschiedenen neuen Nutzungen wie Wohnen und Büro sind strukturelle Umbaumaßnahmen wie Einbau zusätzlicher Versorgungsstrengen sowie zur natürlichen Beleuchtung umfangreiche Grundrissänderungen erforderlich. Eine angemessene Belichtung und Belüftung der Räume ist bei diesen Nutzungen zwingend zu gewährleisten. Ferner sind Anforderungen an den Brandschutz, die Barrierefreiheit sowie die Energieeffizienz zu berücksichtigen.
Anhand der Regionalfaktoren der Gemeinden für die jeweiligen Objekte wurden die regionalen Baukostenunterschiede berücksichtigt. Die Regionalfaktoren bewegen sich innerhalb einer Spanne von 0,838 und 1,288, sodass die Baukosten 2.000 bis 3.000 €/m2 betragen.
Die Baunebenkosten (Kostengruppe 700 (DIN 276)) umfassen im Wesentlichen die Architekten- und Ingenieursleistungen sowie ein Budget für Unvorhergesehenes und werden pauschal mit 20 % der KG 300 und 400 angesetzt. Folglich erhöhen sich die Baukosten auf 2.900 €/m2 BGF. Die durchschnittlichen Baukosten realisierter Umnutzungen, welche indexiert wurden, belaufen sich auf 2.400 €/m2 BGF.
Die folgende Tabelle enthält die Baukosten inklusive Baunebenkosten geclustert nach den A-D-Standorten nach Anwendung der Regionalfaktoren. Insgesamt bewegen sich die Baukosten innerhalb einer Spanne von 2.400 bis 3.700 €/m2.
Die Baukosten belaufen sich je nach Relevanz des Standortes sowie Fläche der Immobilie auf eine absolute Summe von 31,8 bis 173,3 Mio. €. Erkennbar wird, dass die Baukosten in Abhängigkeit zu den gewählten Clustern stehen und sich an den A- und B-Standorten auf einem deutlich höheren Niveau befinden als an den C- und D-Standorten. Der Grund hierfür liegt in den Regionalfaktoren und in den stark abweichenden Bruttogrundflächen, welche in den immobilienwirtschaftlich attraktiveren Städten deutlich größer sind als an den übrigen Standorten.
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